- Kanun
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu
- Madde
- 70 Gayrimenkul Sermaye İradının Tarifi
- Yeri
- ÜÇÜNCÜ KISIM – Gelir Unsurlarının Tesbiti › BEŞİNCİ BÖLÜM – Gayrimenkul Sermaye İradı
- Son değişiklik
- 3239 sayılı Kanun
- Metin tarihi
- 13 Eylül 2026
Kanun metni
Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:
1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;
2. Voli mahalleri ve dalyanlar;
3. Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı demirbaş eşyası ve döşemeleri;
4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;
5. (3239 sayılı Kanunun 55'inci maddesiyle değişen bent) Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı (İhtira beratının mucitleri veya kanunî mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.), alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar (Bu hakların kullanılması için gerekli malzeme ve teçhizat bedelleri de gayrimenkul sermaye iradı sayılır.);
6. (202 sayılı Kanunun 35'inci maddesiyle değişen bent) Telif hakları (bu hakların, müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır);
7. (202 sayılı Kanunun 35'inci maddesiyle değişen bent) Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları;
8. (3239 sayılı Kanunun 55'inci maddesiyle değişen bent) Motorlu nakli ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.
(3239 sayılı Kanunun 55'inci maddesiyle değişen fıkra) Yukarıda yazılı mallar ve haklar ticarî veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticarî veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanır.
(3239 sayılı Kanunun 55'inci maddesiyle değişen fıkra) Tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında bu bölümdeki hükümler uygulanır.
(2361 sayılı Kanunun 49'uncu maddesiyle değişen fıkra) Vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseler ile zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri bu kanunun uygulanmasında gayrimenkul sermaye iradı addolunur.
Kaynak: Gelir İdaresi Başkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi; resmî ve güncel metin için mevzuat.gov.tr esas alınır.
Uygulama notu
Bu madde ne diyor?
Arazi, bina, maden ve taş ocakları, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, arama-işletme hakları, marka, patent ve know-how gibi haklar, telif hakları (sahibi ve mirasçıları dışındakiler tarafından), gemi ve gemi payları, motorlu taşıt ve makinelerin sahipleri, zilyetleri, irtifak-intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradıdır (kira geliri). Bu mal ve haklar ticari veya zirai işletmeye dahilse kira, ticari veya zirai kazanç hükümlerine göre vergilendirilir; tüccarın işletmeye dahil olmayan gayrimenkulü için bu bölüm uygulanır. 2026 uygulaması: konut kirasında 58.000 TL istisna; işyeri kirasında ödeyen %20 stopaj; giderler gerçek gider veya %15 götürü gider (haklar hariç); beyan Mart ayında Hazır Beyan Sistemi’nden.
2026’da kira geliri beyanı
| Gelir | Beyan sınırı / istisna | Vergi |
|---|---|---|
| Konut kirası | Yıllık hasılat 58.000 TL’yi aşıyorsa beyan edilir, 58.000 TL istisna düşülür. Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan edenler ile ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazançları toplamı 1.500.000 TL’yi (tarifenin 3. dilimi, ücret) aşanlar istisnadan yararlanamaz | Tarife (%15–%40); stopaj yok |
| İşyeri kirası (kiracı stopaj yapıyor) | Brüt kira 400.000 TL’yi (2. dilim) aşıyorsa beyan; aşmıyorsa %20 stopaj nihai vergidir | Tarife; kesilen %20 mahsup edilir, fazlası iade |
| Stopajsız ve istisnasız kira (kiracı basit usul mükellefi veya nihai tüketici olan işyeri) | 22.000 TL’yi aşıyorsa beyan (GVK 86/1-d) | Tarife |
| Hakların kiralanması (marka, patent, know-how) | Beyan; götürü gider uygulanmaz | Tarife; ödeyen %20 stopaj yapar |
Örnek hesaplamalar (2026 gelirleri, götürü gider)
| Adım | Konut (yıllık 240.000 TL) | İşyeri (yıllık brüt 600.000 TL) |
|---|---|---|
| İstisna | 58.000 | — |
| Kalan hasılat | 182.000 | 600.000 |
| Götürü gider (%15) | 27.300 | 90.000 |
| Matrah | 154.700 | 510.000 |
| Hesaplanan vergi | 154.700 × %15 = 23.205 | 70.500 + 110.000 × %27 = 100.200 |
| Kesilen stopaj (%20) | — | 120.000 |
| Sonuç | 23.205 TL ödenir | 19.800 TL iade alınır |
Uygulamada ne anlama gelir?
- Hasılat tahsil esasına göre (GVK 72): peşin alınan gelecek yıl kiraları ilgili yılın geliridir; geçmiş yıl kiraları tahsil edildiği yılda beyan edilir; ayni ödemeler emsal bedelle değerlenir.
- Emsal kira bedeli (GVK 73): bedelsiz veya düşük bedelle kiraya verilen bina ve arazide emlak vergi değerinin %5’i esas alınır; anne-baba, çocuk ve kardeşlerin oturduğu bir konut ile boş bırakılan konutlar hariçtir.
- Gerçek gider (GVK 74): aydınlatma-ısıtma-su-asansör, idare, sigorta, amortisman, onarım, vergi ve harçlar, kiracı olarak ödenen konut kirası. 7566 sayılı Kanunla 2025 gelirlerinden itibaren konut kredisi faizi indirilemez; yalnızca bir konut için iktisap bedelinin %5’i beş yıl süreyle indirilir. İstisnaya isabet eden giderler düşülemez. Götürü gider %15’tir, seçenler iki yıl dönemez.
- Tahsilat ve ödeme banka üzerinden: işyeri ve konut kiraları tutarına bakılmaksızın banka veya PTT aracılığıyla ödenir ve tahsil edilir (328 Seri No.lu GVK Genel Tebliği, 17.10.2024; konuttaki 500 TL sınırı kaldırıldı). Aykırılıkta her iki tarafa işlem tutarının %10’u, 2026’da en az 8.700 TL (gerçek kişi) / 35.000 TL (birinci sınıf tüccar) özel usulsüzlük cezası kesilir (VUK mükerrer 355).
- Kiracı şirket tarafında kira gideri KDV’sizdir (KDVK 17/4-d), stopaj brüt kira üzerinden muhtasar ve prim hizmet beyannamesiyle ödenir.
| Hesap | Borç | Alacak |
|---|---|---|
| 770 Genel Yönetim Giderleri | 30.000,00 | |
| 360 Ödenecek Vergi ve Fonlar (Kira stopajı %20) | 6.000,00 | |
| 102 Bankalar | 24.000,00 | |
| Kiracı şirket — şahıstan konut/işyeri kirası, aylık brüt 30.000 TL | ||
| Toplam | 30.000,00 | 30.000,00 |
İlgili: GVK 21 – Konut kirası istisnası · GVK 72 – Gayrisafi hasılat · GVK 73 – Emsal kira bedeli · GVK 74 – Giderler · GVK 86 – Beyan sınırları · KDVK 17 – Kısmi istisnalar · Gelir vergisi hesaplama
Sık sorulan sorular
GVK Madde 70 neyi düzenler?
Gayrimenkul Sermaye İradının Tarifi başlıklı madde: Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve…
GVK Madde 70 en son ne zaman değişti?
Metindeki en son değişiklik: 3239 sayılı Kanun.
