Kira Stopajı ve Kira Geliri Beyanı 2026: İşyeri Kirasında %20 Tevkifat, Konut İstisnası, Beyan Sınırları ve Kayıt

Kira stopajını kim yapar, hangi oranda?

GVK 94‘te sayılanlar — şirketler, dernek ve vakıflar, kooperatifler, kamu kurumları ile gerçek usulde vergilendirilen ticaret ve serbest meslek erbabı — GVK 70‘te yazılı mal ve hakları (bina, arsa, araç, makine, marka gibi) kiraladıklarında ödedikleri kira üzerinden %20 gelir vergisi kesintisi yapmak zorundadır (94/5-a; oran 2009/14592 sayılı BKK). Stopaj, kiraya verenin gelir vergisine mahsuben kesilir: kiraya veren beyanname vermek zorunda değilse kesinti nihai vergi olur, beyanname verirse hesaplanan vergiden düşülür. Kiraya veren bir şirketse stopaj yapılmaz; şirket %20 KDV’li fatura keser. Basit usulde vergilendirilen kiracı stopaj yapmakla yükümlü değildir.

Kiralanan yer hem konut hem işyeri olarak kullanılıyorsa (ev-ofis) kiranın tamamı stopaja tabidir. Stopaj, gelecek aylara veya yıllara ait olarak peşin ödenen kiralarda ödeme anında toplam tutar üzerinden yapılır.

Net kiradan brüt nasıl hesaplanır, muhtasar ne zaman verilir?

Kira sözleşmeleri çoğunlukla mülk sahibinin eline geçecek net tutar üzerinden yapılır; stopaj brüt üzerinden hesaplandığı için önce brütleştirilir: brüt = net ÷ 0,80, stopaj = brüt × %20. Kesilen vergi, ödemenin yapıldığı ayı izleyen ayın 26’sına kadar Muhtasar ve Prim Hizmet Beyannamesi ile beyan edilir ve aynı sürede ödenir (GVK 98, 119). Çalışan sayısı 10 ve altında olan ve vergi dairesine bildiren kiracılar muhtasarı üç ayda bir (Ocak, Nisan, Temmuz, Ekim) verebilir; sigortalı çalıştıranların beyannamesi SGK bildirimi nedeniyle aylıktır.

İşyeri kira sözleşmesinde sözleşme süresi boyunca ödenecek toplam kira üzerinden binde 1,89 damga vergisi doğar (kefil imzası varsa kefalet için ayrıca binde 9,48); sürekli damga vergisi mükellefi olan kiracı işletme bunu beyan edip öder. Gerçek kişilerin konut olarak kiraladığı ve işletmeye dahil olmayan taşınmazların kira sözleşmeleri damga vergisinden istisnadır. Tutarı damga vergisi hesaplayıcısı ile kontrol edebilirsiniz.

Kira gideri ve stopajın yevmiye kaydı

Kayıt neden böyle yapıldı?

İşletmenin gideri brüt kiradır (GVK 40/1); kesilen stopaj işletmenin değil mülk sahibinin vergisidir, bu yüzden ödenene kadar 360‘ta borç olarak bekler. Kira ödeme tarihinde ödenmiyorsa 102 yerine 336 Diğer Çeşitli Borçlar kullanılır. Gider hesabı kullanım yerine göre 770 (yönetim), 760 (mağaza, satış ofisi) veya 730 (üretim yeri) olur. Peşin ödenen kiranın gelecek aylara ait kısmı 180‘de izlenir; stopajın tamamı ise ödeme anında doğar ve o ayın muhtasarında beyan edilir. Kurumdan KDV’li fatura ile kiralamada kayıt 770 + 191 / 320 şeklindedir, 360’a stopaj yazılmaz.

Kiraya veren gerçek kişi: 2026 konut kira geliri nasıl beyan edilir?

Konut olarak kiraya verilen binalardan 2026 yılında elde edilen hasılatın 58.000 TL‘si gelir vergisinden istisnadır (GVK 21, 332 Seri No.lu GVGT). Yıllık konut kirası bu tutarın altındaysa beyanname verilmez; üstündeyse tamamı beyan edilir ve istisna düşülür. İstisna, birden fazla konut varsa toplam hasılata bir kez, hisseli mülkte her ortağa ayrı ayrı uygulanır. Şu kişiler istisnadan yararlanamaz: ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar; ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazançlarının brüt toplamı 2026’da 1.500.000 TL‘yi (tarifenin üçüncü diliminde ücret için yazılı tutar) aşanlar; kira gelirini süresinde beyan etmeyen veya eksik beyan edenler (idare tespit yapmadan pişmanlıkla verilen beyannamede istisna korunur).

Götürü gider mi, gerçek gider mi?

GVK 74 iki yöntem tanır ve seçim tüm taşınmazlar için birlikte yapılır. Götürü giderde belge aranmadan (istisna düşüldükten sonraki) hasılatın %15’i indirilir; bu yöntemi seçen iki yıl geçmeden gerçek gidere dönemez, hak kiraya verenler götürü gideri kullanamaz. Gerçek giderde belgeli giderler indirilir: kiraya verenin ödediği aydınlatma-ısıtma-su-asansör giderleri, idare giderleri, sigorta, emlak vergisi ve harçlar, amortisman (bina için vergi değeri veya maliyet üzerinden), onarım ve bakım giderleri, sözleşme veya ilama dayanan tazminatlar, konutunu kiraya verenin kirada oturduğu konutun kirası ve konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap bedelinin %5’i (iktisap yılından itibaren 5 yıl; yalnızca o konutun hasılatından, indirilemeyen kısım zarar sayılmaz). 7566 sayılı Kanun ile 2025 gelirlerinden itibaren konut kredisi faizleri gider yazılamıyor; kredi faizi indirimi yalnızca konut dışı (işyeri, arsa vb.) kiralamalarda kaldı. Gerçek giderde istisnaya isabet eden gider indirilemez: indirilebilecek gider = toplam gider × (hasılat − istisna) ÷ hasılat. Belgeler 5 yıl saklanır.

İşyeri kira geliri ne zaman beyan edilir? Stopaj mahsubu ve iade

Stopaja tabi tutulmuş işyeri kirasının 2026 yılı brüt toplamı 400.000 TL’yi (tarifenin ikinci dilimi, GVK 86/1-c) aşmıyorsa beyanname verilmez; kesilen %20 nihai vergidir. Sınır hesabında brüt işyeri kirası, istisna düşülmüş konut kirası ve varsa diğer stopajlı gelirler (birden fazla işverenden ücret, temettü gibi menkul sermaye iratları) birlikte toplanır. Sınır aşılırsa işyeri kirasının tamamı beyan edilir; yıl içinde kesilen stopaj hesaplanan vergiden mahsup edilir, fazlası iade alınır (Hazır Beyan Sistemi’nde GEKSİS iade talebi; mahsuben veya nakden). Basit usul kiracıdan alınan işyeri kirası gibi stopajsız gelirler 22.000 TL’yi aşınca tamamı beyan edilir; bu tutar istisna değil beyan sınırıdır.

Örnekte beyanname zorunlu olsa da mülk sahibi lehine sonuçlanır: götürü gider ve %15–20’lik alt dilimler sayesinde ortalama vergi yükü %20’lik stopajın altında kalır. Aynı kişinin ayrıca yıllık 300.000 TL konut kirası varsa vergiye tabi toplam 242.000 + 600.000 = 842.000 TL olur; götürü gider 126.300, matrah 715.700, vergi 155.739 TL; stopaj mahsubu sonrası ödenecek 35.739 TL. Toplam brüt gelir 900.000 TL 1.500.000 TL eşiğinin altında kaldığı için konut istisnası korunur.

Kira ödemeleri neden bankadan yapılmalı? 2026 cezası

328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (RG 17.10.2024/32695) ile konut ve işyeri kiralarına ilişkin tüm tahsilat ve ödemelerin tutara bakılmaksızın banka veya PTT aracılığıyla yapılıp dekont/hesap özetiyle belgelenmesi zorunlu hâle geldi; eski tebliğdeki konutlar için 500 TL sınırı kalktı. Haftalık ve günlük konut kiralamaları da kapsamdadır; mahkeme ve icra yoluyla veya ayni yapılan tahsilatlar kapsam dışıdır. Hisseli mülkte kiranın tamamının ortaklardan birine yatırılması yeterlidir. Havale, EFT, çek, kredi kartı ve internet şubesi ödemeleri geçerlidir; şubeden yatırırken açıklamaya “kira ödemesi” ile kiraya verenin adı ve kimlik numarası yazılır.

Uymayan tarafların her birine, her işlem için tutarın %10‘u oranında özel usulsüzlük cezası kesilir (VUK mük. 355); ceza 2026’da birinci sınıf tüccar ve serbest meslek erbabında 35.000 TL’den, ikinci sınıf tüccar ve basit usulde 17.000 TL’den, diğer kişilerde (ev sahibi, kiracı gerçek kişi) 8.700 TL’den az olamaz; yıllık toplam 35.000.000 TL’yi geçemez. Elden ödeme yapan taraf durumu ödemeyi izleyen 5 iş günü içinde kendiliğinden vergi dairesine bildirirse kendisine ceza kesilmez.

Emsal kira bedeli, peşin kira ve diğer özel durumlar

Emsal kira bedeli: Kira bedeli hiç yoksa veya düşükse bina ve arazide emlak vergisi değerinin %5‘i, diğer mal ve haklarda maliyetin %10’u emsal kira sayılır (GVK 73). Anne-baba, çocuk veya kardeşin oturduğu konut (her biri için bir konut), boş konutun korunması amacıyla bedelsiz oturulması, mal sahibiyle birlikte akrabanın oturması ve kamu kurumlarının kiralamalarında emsal uygulanmaz. Şirket ortağının işyerini şirkete bedelsiz tahsis etmesinde ortak, emsal kira bedelini gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan eder; anne-baba, çocuk ve kardeş istisnası yalnızca konut tahsisi için geçerlidir, işyeri için değildir. Tahsil esası: Kira geliri tahsil edildiği yılın geliridir (GVK 72); tahsil edilemeyen kira beyan edilmez, geçmiş yıl kiraları tahsil edildiği yılda beyan edilir, gelecek yıllara ait peşin tahsil edilen kiralar ise ilgili yılların geliri sayılır (stopaj peşin ödemede hemen kesilir). Kiracının yaptığı ve kira sonunda bedelsiz bırakılan değer artırıcı harcamalar kira bitiminde aynen tahsil edilmiş kira sayılır. Döviz cinsinden kira, tahsil günündeki kurla hesaplanır.

Sık sorulan sorular

Kaynaklar: GİB “Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi” (Şubat 2026, Yayın No 593 — PDF) · 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (RG 17.10.2024/32695) · GVK 21, 70, 72, 73, 74, 86, 94, 98, 103 (332 Seri No.lu GVGT 2026 tutarları) · VUK mük. 355, 234 · KDVK 17/4-d · 2026 pratik bilgiler (stopaj oranları, tarife, cezalar) · gelir vergisi hesaplayıcısı

Son güncelleme: 16.09.2026. İstisna, beyan sınırları, tarife ve ceza tutarları Ocak 2027’de yenilenecek; stopaj oranı Cumhurbaşkanı kararıyla değişirse güncellenir.